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据巴西媒体报道，尽管2026年巴西经济开局略显温和，通胀、高利率及家庭负债等不利因素持续影响消费市场，但圣保罗市商业租金并未如部分商户预期那般企稳，反而延续 postpandemia 以来的上涨态势，同时呈现出显著的区域两极分化特征——核心地段旺铺租金涨幅远超通胀，而条件较差的铺面则面临空置难题，租金甚至出现下滑。

不少商户曾期盼商业租金能维持现有水平，以此缓解消费疲软带来的经营压力，而城市部分区域激增的“招租”（aluga-se）标识，也一度让市场产生租金压力或将缓解的猜测。但这一预期并未成为现实。

圣保罗《商业日报》（Diário do Comércio）采访当地商业租赁专业机构后了解到，总体而言，圣保罗商业租金仍在延续 postpandemia 后的回升涨价节奏。商业租赁平台苏阿夸德拉（SuaQuadra）基于2023年至2025年期间发布的逾6000条租赁广告数据统计发现，圣保罗市中心区域商业租金平均涨幅达34%，全市其他区域平均涨幅为26%。

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该平台将圣保罗市中心区域界定为Bela Vista、Bom Retiro、Brás、Cambuci、Centro、Consolação、Liberdade、Luz、Pari、República、Santa Cecília和Sé等社区，此次统计范围涵盖面积不超过500平方米的商业房产。

具体来看，2023年圣保罗市中心区域商业租金均价为每平方米56雷亚尔，到2025年已攀升至每平方米75雷亚尔；全市其他区域则从每平方米53雷亚尔上涨至67雷亚尔。苏阿夸德拉平台分析称，同期巴西全国消费者价格指数（IPCA）累计上涨约14%，以此计算，市中心区域商业租金实际平均涨幅约为17%，其他区域约为12%。

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分社区来看，Bela Vista社区租金涨幅最为显著，2023年至2025年平均涨幅达69%，每平方米租金从48雷亚尔涨至82雷亚尔，该区域租金上涨主要得益于酒吧、餐厅等业态的旺盛需求；República社区紧随其后，涨幅为35%，每平方米租金从56雷亚尔升至76雷亚尔，以大众商业业态为主要支撑；Consolação社区涨幅为15%，每平方米租金从65雷亚尔涨至75雷亚尔，主要涵盖各类零售店铺及服务类业态；Liberdade社区涨幅相对温和，仅为1.4%，每平方米租金从70雷亚尔微涨至71雷亚尔。

圣保罗市中心部分街道的商业租金涨幅尤为突出。Avenida São João每平方米租金从38雷亚尔涨至100雷亚尔，涨幅高达162%；Rua Augusta从48雷亚尔涨至82雷亚尔，涨幅72%；Largo do Arouche从60雷亚尔涨至76雷亚尔，涨幅27%。需注意的是，由于该统计基于租赁广告而非实际签订的租赁合同，苏阿夸德拉平台结合市场实际谈判情况推测，实际租金可能比广告报价低5%至15%。

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“招租标识随处可见，为何租金仍能实现超通胀涨幅？”这一疑问成为市场关注的焦点。苏阿夸德拉平台创始人兼首席执行官佩德罗·多纳托（Pedro Donato）给出解释，这一现象源于市场的两极分化。“部分街道、区域的招租标识，并不意味着整个商业租赁市场疲软，当前市场实际上仍处于活跃状态。”

佩德罗·多纳托以市中心同一地段、相同面积的88家商铺为例，统计显示，2023年至2025年期间，58%的商铺租金涨幅超过5%，27%的商铺租金跌幅超过5%。“圣保罗市中心的租金并非全面普涨，地理位置优越、人流量大、门面条件好且基础设施完善的商铺，能够实现超通胀的租金调整，且出租速度极快。”

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他进一步表示，布局不合理、门面条件差、交通不便或维护不善的商铺，空置时间往往更长，唯有降低租金才可能吸引租户。“街道上持续存在的招租标识，反映的并非整个市场的现状，而是那些无法跟上优质商铺涨价节奏的劣质铺面的困境。”

新冠疫情过后，叠加电子商务的快速扩张，圣保罗商业租赁市场经历了一段调整期。布拉斯社区作为圣保罗的商业中心之一，聚集了大量批发和零售企业（尤以服装业态为主），是受调整影响最为明显的区域之一。

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该区域房地产交易专员弗拉维奥·法尔丁（Flávio Fardin）介绍，2021年至2023年期间，当地批发商约50%的业务被电子商务分流。他表示，那些学会通过线上渠道向零售商及终端消费者销售的批发商得以存活，而这一转变也深刻影响了该区域的商业租赁市场。

“靠近购物中心、地理位置优越的商铺，如今的租金甚至比疫情前更高；而远离商业核心区的商铺，租金则出现贬值。”弗拉维奥·法尔丁举例说，疫情前每平方米租金为30雷亚尔的核心地段商铺，如今已涨至50雷亚尔；而距离这些核心区域约1.5公里的商铺，每平方米租金仅为20雷亚尔，空置率甚至高达20%。

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巴西遗产研究、评估及专项研究公司（Embraesp）董事雷纳尔多·芬卡蒂（Reinaldo Fincatti）表示，疫情曾导致商业租金大幅下跌，自2022年起，租金开始进入复苏通道，逐步调整至更为合理的水平，这一趋势在部分区域至今仍在持续。“但如今租金上涨的动力已不及以往，且租户对租赁押金的敏感度显著提升，若房东坚持要求高额押金，往往难以达成租赁协议。”

当前，健身房、药店、宠物店等业态，正成为圣保罗商业租赁市场的重要推动力，尤其对面积在1000至1200平方米的商铺需求旺盛。投资地产集团（Invest Properties）董事法比奥·奇利（Fábio Cilli）表示，圣保罗市场对大型商铺（带停车位）需求旺盛，但大型连锁品牌并不愿意支付以往的高额租金。

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他透露，为规避热门地段的高租金，不少连锁品牌正缩小店铺面积，以降低租赁成本。对于面积在30至60平方米、地理位置优越且位于高档社区的卫星店铺，当前每平方米租金约为100至150雷亚尔；而在Avenida Paulista、Rua Oscar Freire等知名地段，每平方米租金最高可达300雷亚尔。

即使在圣保罗租金最高的Jardins区域，商铺业主的谈判态度也变得更为理性。在该区域从事租赁业务的阿德里亚诺·戈麦斯（Adriano Gomes）表示，业主们已逐渐意识到，过高的租金会给商户带来经营压力，进而导致租金拖欠或商户退租。

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他介绍，商户的经营状况往往会影响租金调整——若前一租户支付的月租金为3.5万雷亚尔，业主可能会向新租户报价4万雷亚尔，但最终双方通常会以3.5万雷亚尔左右的价格达成协议。“若双方都希望建立长期合作关系，租金定价必须公平合理。”

目前，雅尔丁斯区域的商业租金差异较大，每平方米租金从200雷亚尔到600雷亚尔不等，具体价格取决于商铺的地理位置、房屋状况、人流量、周边商业氛围等多种因素。阿德里亚诺·戈麦斯表示，与2025年同期相比，2026年初尚未出现商户集中退租的情况，这也导致该区域目前可出租的商铺数量极为有限。

在他看来，商户们或许仍在观望，等待进一步判断2026年的消费市场走势。“自疫情以来，零售业面临巨大压力，再加上电子商务的冲击，只有当商户对市场前景抱有信心时，才会主动扩大经营或新增店铺。”

业内专家普遍认为，圣保罗商业租金的两极分化，与购物中心的租赁逻辑日趋相似。NDEV零售扩张发展中心联合创始人马科斯·平井（Marcos Hirai）表示，成熟的购物中心并不存在固定的租金标准，即便在同一购物中心内，不同商户的每平方米租金可能从50雷亚尔到400雷亚尔不等。

“购物中心的租金定价基于‘热区’和‘冷区’的划分，即便在同一条走廊，租金差异也可能很大，具体取决于租赁合同的新旧、商户品牌的吸引力等因素。”马科斯·平井透露，他曾收到某购物中心为4个不同品牌提供的4种不同租金报价。“近年来，购物中心的租金定价不再单纯看商户的支付能力，更看重品牌的吸引力——那些能吸引更多客流的品牌，往往能获得更优惠的租金条件，这也是购物中心应对市场竞争的重要策略。”

他表示，这一逻辑如今也开始应用于街头商铺的租赁定价：地理位置、房屋状况、是否需要翻新、人流量、周边商业业态搭配及区域安全性等，均成为影响租金的关键因素。

对于2026年圣保罗商业租赁市场的走势，佩德罗·多纳托预测，全市商业租金均价有望至少与通胀水平持平。“在我们看来，当前商业租赁市场仍处于活跃状态，这一态势或许将持续下去。”其他业内专家则表示，租金价格可能会趋于稳定，但仍将跟随通胀、消费者价格指数（IPCA）及广义市场价格指数（IGPM）进行调整。